Phân tích Văn bản 6761/BXD-KTQLXD: Hướng dẫn pháp lý điều chỉnh hợp đồng xây dựng khi “bão giá” vật liệu

Biến động giá vật liệu và xăng dầu luôn là rủi ro trực chờ, có khả năng “đánh sập” biên lợi nhuận của mọi nhà thầu xây dựng. Trong bối cảnh đó, Văn bản 6761/BXD-KTQLXD ra đời như một chiếc “phao cứu sinh” mang tính pháp lý. Bài viết dưới đây của kiemtoanxaydung.vn sẽ mổ xẻ chuyên sâu các điều kiện khắt khe để kích hoạt điều khoản “sự kiện bất khả kháng” và “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, giúp Chủ đầu tư và Nhà thầu điều chỉnh hợp đồng xây dựng một cách hợp pháp, an toàn và minh bạch trước thanh tra, kiểm toán.

---

1. Tổng quan pháp lý về Văn bản 6761/BXD-KTQLXD

Được Bộ Xây dựng ban hành, Văn bản 6761/BXD-KTQLXD có nhiệm vụ tháo gỡ những vướng mắc pháp lý nảy sinh khi thị trường có biến động mạnh về giá vật liệu xây dựng. Trọng tâm của văn bản này là hướng dẫn cụ thể cho các Bộ, ngành và địa phương cách xử lý rủi ro đối với hai loại hợp đồng “cứng nhắc” nhất: Hợp đồng trọn gói và Hợp đồng theo đơn giá cố định.

Văn bản yêu cầu các chủ đầu tư phải làm việc trực tiếp với nhà thầu, đánh giá chi tiết tình hình thực hiện hợp đồng để phân định rõ nguyên nhân tăng giá, từ đó áp dụng đúng quy định pháp luật nhằm bảo đảm tiến độ dự án và tránh thất thoát ngân sách.

---

2. Nhận diện chuẩn xác “Bất khả kháng” và “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản”

Sự nhầm lẫn giữa hai khái niệm này là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến việc hồ sơ xin bù giá bị bác bỏ. Văn bản 6761 đã trích dẫn hệ thống pháp luật hiện hành để vạch rõ ranh giới như sau:

• Sự kiện bất khả kháng:

  • Cơ sở pháp lý: Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 1 Điều 13 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.

  • Đặc điểm: Phải hội tụ đủ 3 yếu tố: Xảy ra khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp. Nó bao gồm thiên tai, thảm họa, hỏa hoạn, dịch bệnh, hoặc chiến tranh.

  • Lưu ý: Việc biến động giá vật liệu đơn thuần do cung cầu thị trường tuyệt đối không được coi là sự kiện bất khả kháng.

• Hoàn cảnh thay đổi cơ bản:

  • Cơ sở pháp lý: Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 2 Điều 13 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.

  • Đặc điểm: Sự kiện này không làm đình trệ công việc về mặt vật lý, nhưng phá vỡ hoàn toàn phương án tài chính ban đầu. Điển hình là Nhà nước thay đổi chính sách đột ngột hoặc các biến động địa chất bất thường.

  • Điều kiện: Phải thỏa mãn đồng thời 05 điều kiện khắt khe, đặc biệt là việc các bên không thể lường trước tại thời điểm ký kết và bên bị thiệt hại đã áp dụng mọi biện pháp ngăn chặn nhưng bất thành.

---

3. Lối thoát nào cho Hợp đồng trọn gói và Đơn giá cố định?

Bản chất của Hợp đồng trọn gói và Đơn giá cố định là nhà thầu đã được tính toán dự phòng trượt giá và phải tự chịu rủi ro thị trường. Vậy Văn bản 6761/BXD-KTQLXD tạo ra lối thoát nào?

• Rào cản từ định chế Bất khả kháng: Theo pháp luật hiện hành, hai loại hợp đồng này chỉ được điều chỉnh đơn giá trong trường hợp bất khả kháng. Tuy nhiên, vì “bão giá” không cấu thành bất khả kháng, con đường này gần như bị bịt kín. Nếu Chủ đầu tư cố tình gán ghép bão giá vào “bất khả kháng” để điều chỉnh, đó sẽ là sai phạm lớn.

• Lối mở từ Hoàn cảnh thay đổi cơ bản: Hợp đồng có thể được xem xét sửa đổi (bao gồm sửa đổi loại hợp đồng, hình thức giá) nếu chứng minh được hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo Luật Đấu thầu và Luật Xây dựng.

• Nút thắt thực thi: Điểm mấu chốt là việc sửa đổi này phải tuân thủ nguyên tắc: Không làm thay đổi mục tiêu dự án và không được vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt. Nếu việc bù giá làm thủng trần tổng mức đầu tư, quy trình sẽ phải đẩy lên Người Quyết định đầu tư, tốn kém rất nhiều thời gian.

---

4. Hướng dẫn Nhà thầu & Chủ đầu tư xử lý tình huống thực tế

Để kiến nghị điều chỉnh hợp đồng xây dựng thành công, Nhà thầu không thể chỉ làm văn bản “than lỗ” chung chung. Cần tuân thủ quy trình 03 bước thực chiến sau:

• Bước 1: Cô lập rủi ro và Thu thập chứng cứ pháp lý

  • Bóc tách chính xác khối lượng vật tư bị ảnh hưởng (chỉ tính khối lượng trong tiến độ hợp đồng).

  • Thu thập công bố giá, chỉ số giá của Sở Xây dựng, hóa đơn mua hàng thực tế để chứng minh biên độ tăng giá là “bất thường”.

  • Thu thập bằng chứng chứng minh Nhà thầu đã nỗ lực tìm nguồn cung thay thế nhưng vô vọng (nhằm thỏa mãn điều kiện tại Điều 420 BLDS 2015).

• Bước 2: Lập luận giải trình và Định lượng thiệt hại

  • Xây dựng Báo cáo đánh giá tác động, chứng minh tình huống khớp với 05 điều kiện của “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”.

  • Định lượng rõ phần lỗ do biến động giá dị biệt, bóc tách và trừ đi phần tỷ lệ trượt giá đã được tính trong dự phòng gói thầu.

• Bước 3: Đề xuất giải pháp và Đàm phán đệ trình

  • Trình hồ sơ cho Chủ đầu tư và Tư vấn giám sát.

  • Đề xuất các phương án khả thi như: Sử dụng chi phí dự phòng của dự án để bù giá, hoặc chuyển đổi hình thức hợp đồng cho một phần khối lượng, cam kết tuân thủ nguyên tắc không vượt tổng mức đầu tư.

Chủ đầu tư và Nhà thầu cần lưu ý thêm về việc lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá, cơ sở dữ liệu đầu vào (nguồn thông tin giá, chỉ số giá của cơ quan có thẩm quyền công bố) theo đúng yêu cầu tại Văn bản 6761/BXD-KTQLXD để đảm bảo tính minh bạch, hợp lý tuyệt đối khi lập hồ sơ trình cơ quan kiểm toán, thanh tra. Mọi thỏa thuận sửa đổi hợp đồng bắt buộc phải được lập thành Phụ lục hợp đồng (Văn bản sửa đổi hợp đồng) làm cơ sở pháp lý trước khi triển khai các bước thanh toán.

---

5. Góc nhìn Kiểm toán: Rủi ro khi điều chỉnh hợp đồng sai quy định

Trong quản lý chi phí đầu tư, việc lạm dụng hoặc hiểu sai Văn bản 6761/BXD-KTQLXD sẽ đưa cả Chủ đầu tư và Nhà thầu vào tầm ngắm của cơ quan Thanh tra, Kiểm toán Nhà nước. Tại kiemtoanxaydung.vn, chúng tôi thường xuyên ghi nhận các rủi ro điển hình:

• Bù giá cho khối lượng chậm tiến độ: Nếu vật tư tăng giá rơi vào giai đoạn dự án bị chậm do lỗi chủ quan của nhà thầu, việc Chủ đầu tư chấp thuận bù giá là vi phạm nghiêm trọng. Nhà thầu phải tự chịu rủi ro trượt giá cho sự chậm trễ của mình.

• Định tính sai sự kiện pháp lý: Biến động thị trường thông thường bị “phù phép” thành sự kiện bất khả kháng để dễ dàng điều chỉnh đơn giá. Kiểm toán sẽ yêu cầu xuất toán thu hồi toàn bộ giá trị này.

• Vượt thẩm quyền phê duyệt: Ký Văn bản sửa đổi hợp đồng điều chỉnh giá làm vượt Tổng mức đầu tư khi chưa có sự phê duyệt điều chỉnh dự án từ cấp có thẩm quyền là hành vi làm trái quy định pháp luật về quản lý vốn.

---

Kết luận

Sự ra đời của Văn bản 6761/BXD-KTQLXD là một điểm tựa quan trọng, giúp tháo gỡ nút thắt biến động giá vật liệu cho các dự án xây dựng. Tuy nhiên, ranh giới giữa việc “bảo vệ quyền lợi chính đáng” và “vi phạm nguyên tắc quản lý chi phí” là rất mỏng manh. Việc định danh đúng sự kiện bất khả kháng hay hoàn cảnh thay đổi cơ bản đòi hỏi kiến thức pháp lý và kinh nghiệm giải trình sắc bén.

Nếu doanh nghiệp của bạn đang gặp vướng mắc trong việc lập hồ sơ điều chỉnh giá hoặc cần rà soát rủi ro pháp lý trước thanh tra, kiểm toán, hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia tại kiemtoanxaydung.vn để được tư vấn chuyên sâu!

👉 TẢI VỀ Văn bản số 6761/BXD-KTQLXD TẠI ĐÂY