Chủ trương đầu tư

Hướng Dẫn Thủ Tục Gia Hạn Tiến Độ Dự Án Khi Nhà Nước Chậm Giao Đất (Phân Tích Tình Huống Thực Tế)

Đã đăng trên bởi Quản Trị
Số lượt xem bài viết: 127
102-so-tay-kiem-toan-xay-dung-gia-han-tien-do-du-an

Hướng Dẫn Thủ Tục Gia Hạn Tiến Độ Dự Án Khi Nhà Nước Chậm Giao Đất (Phân Tích Tình Huống Thực Tế)

Trong thực tiễn triển khai dự án đầu tư xây dựng, rủi ro chậm tiến độ do nguyên nhân khách quan từ phía cơ quan nhà nước (như chậm giải phóng mặt bằng, chậm giao đất, cho thuê đất) là một trong những vướng mắc rất phổ biến. Khi thời gian chậm trễ kéo dài quá 24 tháng, doanh nghiệp cần thực hiện thủ tục pháp lý gì để tiếp tục triển khai dự án hợp pháp? Bài viết dưới đây của kiemtoanxaydung.vn sẽ trích dẫn một tình huống giải đáp thực tế từ Bộ Tài chính và đưa ra những phân tích pháp lý chuyên sâu để hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện đúng quy định.

1. Tình huống hỏi đáp về việc chậm giao đất, cho thuê đất

(Nguồn trích dẫn: Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính – https://portal.mof.gov.vn/hoidapcstc/home/cthoidap/165201)

CHI TIẾT HỎI ĐÁP

Hỏi:

Doanh nghiệp chúng tôi được UBND tỉnh quyết định chủ trương đầu tư năm 2019 để thực hiện Dự án với 100% vốn ngoài ngân sách nhà nước (vốn trong nước). Sau khi nhận quyết định chủ trương đầu tư, Doanh nghiệp đã ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án và hoàn tất các thủ tục chuẩn bị gồm: hoàn thiện thiết kế cơ sở, lập và thực hiện thủ tục đánh giá tác động môi trường, phương án cải tạo, phục hồi môi trường.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, Dự án phát sinh vướng mắc liên quan đến kế hoạch hoàn trả đất của một đơn vị khác, dẫn đến chưa thể triển khai công tác giải phóng mặt bằng. Do đó, đến nay doanh nghiệp vẫn chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện Dự án.

Chính vì nguyên nhân chậm giao đất/cho thuê đất từ phía Nhà nước, tiến độ thực hiện Dự án hiện đang bị chậm so với Quyết định chủ trương đầu tư, trong đó thời gian chậm tiến độ đã vượt quá 24 tháng.

Theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 102 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP về điều chỉnh dự án đầu tư thực hiện trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành: Trường hợp dự án điều chỉnh tiến độ do Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất thì nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi kéo dài tiến độ thực hiện dự án quá 12 tháng.

Dự án của Doanh nghiệp không thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Tôi xin hỏi:

Về thủ tục điều chỉnh, gia hạn tiến độ Dự án: Trong trường hợp Dự án chậm tiến độ do nguyên nhân Nhà nước chưa giao đất, cho thuê đất và thời gian chậm đã quá 24 tháng, Doanh nghiệp cần thực hiện các thủ tục gì để được tiếp tục triển khai Dự án và xác lập lại tiến độ thực hiện cho giai đoạn tiếp theo?

Doanh nghiệp cần thực hiện những hồ sơ, thủ tục gì để đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp tục giải phóng mặt bằng và thực hiện giao đất, cho thuê đất làm cơ sở triển khai Dự án?

Đề nghị Quý Cơ quan hướng dẫn cụ thể về cơ quan đầu mối tiếp nhận, giải quyết; trình tự, thủ tục cũng như thành phần hồ sơ doanh nghiệp cần chuẩn bị cho các nội dung nêu trên.

Doanh nghiệp rất mong nhận được sự hướng dẫn, hỗ trợ của Quý Cơ quan để làm cơ sở thực hiện đúng quy định pháp luật và tiếp tục triển khai Dự án theo đúng mục tiêu đã được chấp thuận.

24/09/2026

Trả lời:

  1. Dự án đã được Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định chủ trương đầu tư từ năm 2019, các quy định của pháp luật đã có sự thay đổi trong từng thời kỳ. Do vậy, đề nghị Công ty rà soát, đánh giá nội dung cũng như quá trình thực hiện dự án để đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch, pháp luật liên quan có hiệu lực tại thời điểm thực hiện và liên hệ với cơ quan đăng ký đầu tư tại địa phương để được hướng dẫn thủ tục đầu tư theo thẩm quyền quy định tại khoản 4 Điều 44 và Điều 45 Luật Đầu tư năm 2025.

  2. Quy định về tiến độ thực hiện dự án đầu tư đối với dự án đầu tư thực hiện trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành

  • Theo quy định tại điểm a và điểm c khoản 4 Điều 102 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP ngày 31/3/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Đầu tư, dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành được điều chỉnh tiến độ theo quy định sau:

“a) Nhà đầu tưđược điều chỉnh tiến độthực hiện dựán đầu tưtheo quy định của Luật Đầu tưvà Nghịđịnh nàynếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 4 Điều 33 của Luật Đầu tư;

…

c) Đối với dựán đầu tưđiều chỉnh tiến độthực hiện thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 33 của Luật Đầu tư, nhà đầu tưkhông phải thực hiện thủtục chấp thuận điều chỉnh chủtrương đầu tưkhi kéo dài tiến độthực hiện dựán quá 12 tháng. Cơquan đăng ký đầu tưthực hiện thủtục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tưtheo quy định tại Điều 56 của Nghịđịnh này đối với dựán đãđược cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.”

  • Theo quy định tại khoản 4 Điều 28 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP ngày 31/3/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Đầu tư, trường hợp nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chậm được bàn giao đất, nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp. Thời gian ghi tại quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc văn bản bàn giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho nhà đầu tư là căn cứ xác định thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư theo quy định tại các điểm b và c khoản 1 Điều này.

Khoản 5 Điều 28 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP quy định trường hợp nhà đầu tư có nhu cầu điều chỉnh Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để cập nhật thông tin về tiến độ thực hiện, thời hạn hoạt động đối với dự án đầu tư thuộc diện quy định tại khoản 4 Điều này, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư…

Đề nghị Công ty nghiên cứu các quy định nêu trên và liên hệ với cơ quan đăng ký đầu tư tại địa phương để thực hiện thủ tục đầu tư phù hợp. Đối với đề nghị liên quan đến giải phóng mặt bằng và thực hiện giao đất, cho thuê đất, đề nghị Công ty liên hệ với cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên, môi trường tại địa phương để được hướng dẫn theo thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ.

2. Phân tích pháp lý chuyên sâu từ chuyên gia kiemtoanxaydung.vn

Để giúp các doanh nghiệp biết chính xác các bước cần làm, chúng tôi xin phân tích chuyên sâu thêm về thủ tục hồ sơ dựa trên các văn bản pháp luật đầu tư hiện hành.

2.1. Việc điều chỉnh tiến độ vượt quá 24 tháng

Khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2025 quy định nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ một số trường hợp ngoại lệ. Cụ thể, điểm b khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2025 cho phép điều chỉnh tiến độ đối với trường hợp nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó, điểm c khoản 4 Điều 102 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP cũng quy định rõ: Đối với dự án đầu tư điều chỉnh tiến độ thực hiện thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 33 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi kéo dài tiến độ thực hiện dự án quá 12 tháng.

2.2. Quy định về việc miễn trừ thực hiện thủ tục điều chỉnh

Theo khoản 4 Điều 28 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP, pháp luật bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư bằng quy định: Trường hợp nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chậm được bàn giao đất, nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp.

Thay vào đó, thời gian ghi tại quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc văn bản bàn giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho nhà đầu tư chính là căn cứ để xác định thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư.

2.3. Hồ sơ, trình tự cập nhật lại tiến độ dự án do chậm giao đất

Mặc dù được miễn trừ, nhưng nếu nhà đầu tư có nhu cầu cập nhật lại thông tin về tiến độ thực hiện, thời hạn hoạt động để thuận lợi cho công tác quản lý, khoản 5 Điều 28 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP cho phép nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư.

Cụ thể, đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, trình tự, hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều 53 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP như sau:

  • Về thành phần hồ sơ: Nhà đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ kèm theo bản điện tử của hồ sơ cho cơ quan đăng ký đầu tư. Hồ sơ gồm có văn bản đề nghị của nhà đầu tư và bản sao Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bản sao văn bản bàn giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, văn bản đề nghị phải sử dụng Mẫu I.1.6 ban hành kèm theo Thông tư số 55/2026/TT-BTC (Mẫu dành riêng cho trường hợp điều chỉnh tiến độ do chậm được bàn giao đất theo khoản 5 Điều 28 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP).

  • Về trình tự giải quyết: Trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư mà không cần lấy ý kiến các cơ quan khác. Trong thời hạn 03 ngày làm việc tiếp theo kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo của cơ quan đăng ký đầu tư, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Về vấn đề hối thúc bồi thường, giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp cần liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên, môi trường (như Sở Nông Nghiệp và Môi trường) để được xử lý theo quy định của pháp luật về Đất đai thay vì pháp luật về Đầu tư.

📥 TẢI VỀ TÀI LIỆU LIÊN QUAN:

Để hỗ trợ Quý Doanh nghiệp nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ cập nhật, điều chỉnh tiến độ dự án do chậm bàn giao đất (theo khoản 5 Điều 28 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP), Quý khách có thể tải mẫu văn bản chuẩn theo quy định hiện hành:

  • 👉 [Link Tải về] Mẫu I.1.6 – Văn bản đề nghị điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án (Ban hành kèm theo Thông tư số 55/2026/TT-BTC).

  • 👉 [Link Tải về] Nghị định số 96/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư.

🏢 LỜI KÊU GỌI HÀNH ĐỘNG (CALL TO ACTION)

Việc xử lý các vướng mắc về thủ tục pháp lý đầu tư, đất đai và xây dựng đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về hệ thống pháp luật liên ngành để tránh các rủi ro bị thu hồi dự án hoặc phạt vi phạm.

Nếu Quý Doanh nghiệp/Nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong quá trình triển khai dự án và cần sự đồng hành của một đối tác chuyên nghiệp, hãy liên hệ ngay với PHAN ANH FIRM – Đơn vị chủ quản của kiemtoanxaydung.vn.

TRUNG TÂM ĐÀO TẠO & TƯ VẤN QUYẾT TOÁN VỐN ĐẦU TƯ PHAN ANH FIRM

Số lượt xem bài viết: 127
Quản Trị

Tài khoản dùng để quản trị website của bạn !